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地产股权类信托，没有抵押物怎么办？

发布时间：2020/11/11 15:53:10 来源：综合自阿信杂货院、Ting笔记阅读量：2643

相比“金九银十”的房地产市场不同，十月伊始，房地产信托发行已渐入冬。根据用益信托的数据显示，10月1日至10月15日期间，市场上共发行16只投向房地产的信托产品，发行规模总计55.79亿元，产品平均期限为1.76年，平均年收益率为7.42%。而去年同期（2019年10月1日至10月15日期间），共发行188只房地产信托，规模总计320.32亿元，产品平均期限为1.56年，平均年收益率为8.28%。房地产信托的发行数量仅为去年同期的10%，发行规模和预期收益率也双双大幅“降温”。

与之相对的，房地产股权信托正在迎来春天。

房地产仍然是影响中国经济的核心变量之一

房地产一直是中国经济绕不开的话题，从1999-2014年，中国房地产开发投资额占GDP比重从4.45%提升至14.93%。拐点出现在2015年，中国房地产开发投资额占GDP比重开始出现下滑。到2019年，中国房地产开发投资完成额达132,194亿元，同比增长9.9%。占GDP的比重仍然有13.34%。

房地产开发投资占GDP的比重虽然有所下降，但是自2015年，土地出让金占政府财政收入的比重却是在逐年攀升，截止2019年，全国土地出让金在地方财政总收入的占比已高达41.8%。

土地出让金的比重在攀升，意味着开发商拿地的热情并没有降低，现在的库存水平与2009年、2010年市场火爆的时候是一样的。2019年房屋销售额创了历史新高，达到16万亿，房屋销售面积却是负增长，这说明房屋销售的单价在提高。未来，这个趋势将延续。

毫无疑问，房地产仍然是影响中国经济核心变量之一。

史上最严监管口径，债权类的冬天，股权类的春天

回首房地产这十几年的快速发展，自然少不了金融机构的影子。然而自从2016年底“房住不炒”的概念提出以后，中央一直在收紧房地产的融资政策，尤其是今年，早在3月份，就传出2020年全行业将压降1万亿具有影子银行特征的融资类业务。5月，银保监会发布资金信托新规，限定了信托公司对同一融资人及其关联方的非标债权合计不能超过信托公司净资产的30%，立马让大部分中小信托公司失去了放款资格。8月20住建部与央行召开的会议上，“三道红线”横空出世，“红橙黄绿”四色名单，让房地产企业开始被动降低有息负债。

10月17日，万科董事局主席郁亮在媒体沟通会上说，房地产行业的发展总结土地红利阶段、金融红利阶段和管理红利阶段。很显然，土地红利阶段早已过去，金融红利阶段随着“三道红线”的划出也即将成为历史，未来房地产企业的核心竞争力就是管理能力，包括战略布局能力、组织能力、房屋品质、物业管理能力等等，高周转、高负债的野蛮发展时代将一去不返。

房地产企业与信托公司的合作模式也将随之改变。

地产股权信托没有抵押怎么办？

最近的投资者对地产信托产品都有一个疑惑，以前常见的土地抵押风控措施现在几乎看不到，如果房地产信托没有了土地抵押，风险还如何保证？这个问题分两个层面解答一下。

第一个层面，为什么现在的地产信托没有土地抵押？

原因很简单，因为现在地产信托的交易结构都是股权投资，属于股权法理关系。以前的地产信托交易模式是贷款模式，属于债权债务法理关系。

债权债务法理关系的本质是“欠债还钱”，天荒地老也不能变，而股权法律关系的本质是“同股同权，共享收益，共担风险”。两者是两种完全不同的法律概念。抵押，只能存在于债权债务法律关系中，他保护的是债权人的利益，他不能存在于股权法律关系中，不保护股东的利益。

因此，在现在以股权模式为主的地产信托模式中，并不是信托公司不办理抵押，而是股权法律关系无法办理抵押。不仅没办法办理抵押，与抵押同样属于担保方式的股权质押、连带责任保证担保也同样无法办理，即使签署了这样的合同，合同到了法院也是无效的。

第二个层面，如果无法办理土地抵押等担保措施，地产信托的风险怎么把控呢？

我告诉你，有办法把控。要说明白这个事儿，我们还是得先从抵押说起来。

抵押为什么可以保障债权人的利益呢？因为债权人一旦变成抵押权人，他就对抵押物的价值享有优先受偿权，这个优先受偿权是相对于其他债务人而言的，举个例子，阿信欠张三李四各500万，阿信将房子抵押给了张三，某天阿信还不上钱了，阿信的房子拍卖了800万，这800万怎么样来还张三李四呢？因为张三办理了抵押，所以先偿还张三500万，再偿还李四300万。在受偿顺序上，张三优先于李四。但如果，阿信只有张三一个债务人，且阿信的房屋没办法办理抵押呢？张三怎么保障自己对房子的优先受偿权呢？很简单，不让阿信增加新的债务人，不让阿信把房子抵押给别人，在阿信只有自己一个债务人的情况下，张三对阿信的房子是可以主张全部权利的。

这也是现在地产信托的思路：我变成股东了，怎么保证我对地产项目收益的控制权呢，两点：严格控制项目公司对外负债，严格控制土地抵押。在做到这两点的前提下，信托公司对于地产项目的价值是可以实现控制的。具体操作中，是采取这三项措施：

第一：项目公司章证照共管，严格限制项目公司对外签署损害信托利益的合同；

第二：禁止项目公司对外抵押土地及在建工程；

第三：严格控制地产项目现金流，尤其是销售资金。

在做到这三点的情况下，基本可以实现和抵押权同样的效果。

投资者在购买地产信托股权项目时尽量坚持这两点原则：

第一，坚持大地产商原则。要我说百强排名30名开外，尽量可以不考虑了，因为大的地产商道德风险低，对于类似假股真债的项目他们耍赖的可能性比较小，投资者找不到好的产品能可等一等，多看看市场上其他产品，做个比较；

第二，坚持选择央企或国企背景的信托公司。这类信托公司整体来说风控比较严，不会为了业绩压力无端放任风险，虽然是假股真债，但还是做的比较扎实。

来源：综合自阿信杂货院、Ting笔记

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